איך מתמודדים עם חיוב חדש בארנונה?
כיצד יש לפעול כאשר מקבלים מהעירייה חיוב חדש בארנונה כללית, בגין שטח שמעולם לא נכלל קודם לכן בחיוב?
בשומת הארנונה הכללית שמקבל תושב העיריה עלול לעתים לצוץ לעתים - לראשונה ובמפתיע - חיוב חדש בארנונה בגין שטח המשתייך לכאורה לנכס. מנהל הארנונה קובע מהו שטח הנכס ומהו סיווגו, ובהתאם לכך נקבע גובה החיוב בארנונה.
עצם העובדה שעד כה לא חויב השטח הנ"ל בארנונה, מעלה את השאלה אם אכן קיימת הצדקה לחיובו. ואכן, לעתים קרובות מדובר בשטח שהגדרתו כחלק מהנכס הנה שגויה או בלתי מדויקת, ולעתים אף מדובר בשטח שאינו משמש כלל את המחזיק בנכס.
כיצד ניתן אפוא לבחון את חוקיותו וסבירותו של החיוב החדש - ובמקרה הצורך להשיג עליו ולבטלו, או לכל הפחות להפחיתו?
לעתים נובע החיוב החדש ממידע טכני שגוי, או שאינו בתוקף, המצוי בידי הרשות (כגון: הסתמכות מוטעית על מדידות ישנות שלאחריהן נעשו שינויים, או היעדר גישה לשטח המדובר כיום, ועוד). במקרים אלו נדרש המחזיק בנכס לפנות למנהל הארנונה ולהסב את תשומת לבו לטעות.
מקרים אחרים שבהם ניתן להשיג על החיוב, מתקשרים לסוגיית השימוש בנכס. הרשויות המקומיות מחויבות להחיל את "מבחן השימוש בנכס" כאשר יש בכך השלכות לעניין עצם החיוב בארנונה או לעניין גובהו. במסגרת זאת פסק בית המשפט כי על מנהל הארנונה להתייחס לא רק לשימוש הפיזי הנעשה בשטח, אלא גם לאמוד מהי התועלת הכלכלית שניתן להפיק ממנו (בהתאם למדדים כגון תכונות המשתמש, שיקולי רווחיות ומהות הפעילות).
אם כן, לא זאת בלבד ששיקולי אופי וסוג השימוש בנכס עשויים להצדיק לעתים את הפחתת החיוב; אלא שכאשר מדובר בשטח שלא ניתן לשימוש, או שאין בו שימוש בפועל, או שאין יכולת לקיים בשטח פעילות המביאה לתועלת כלכלית - אין לחייבו בארנונה כלל.
בהמשך לסוגיית השימוש בנכס – נבחן גם אם השטח המחויב אכן משמש לאותו סיווג שהגדירה הרשות. נביא, כדוגמה, חיוב בגין שטח שהרשות הגדירה כ"מרפסת" בנכס המשמש כמשרד, כאשר המדובר הוא במרפסת שאינה מהווה המשך טבעי לשטח המשרד. המחזיק אינו יכול להשתמש במרפסת בצורה שוטפת - בדרך השימוש "הרגילה" במרפסות - והתועלת הכלכלית שהוא יכול להפיק ממנה הנה פחותה. לדעתנו, הדין וההגינות מחייבים אפוא ששיעור החיוב יהיה מופחת בהתאם.
אי לכך, נטען כי שטח שסווג על ידי מנהל הארנונה כממלא תפקיד מסוים, אך בפועל אינו יכול לשמש, כל צרכו, או כלל, לתפקיד שלשמו הוגדר - יש לדרוש לשנות את סיווגו ואת הגדרתו, ובהתאם לכך לבטל או להפחית את החיוב בגינו.
עוד בסוגיית השימוש בנכס - יש להעלות שאלה מהותית נוספת, והיא את מי באמת משמש השטח? לעתים השטח משמש בפועל גורמים אחרים שאינם המחזיק בנכס, המפיקים ממנו הנאה. דוגמה לכך היא גג שעליו תלויים גופי תאורה. אמנם ניתן לגשת אל שטח הגג דרך הנכס, אך מאחר שמדובר בשטח פתוח המשמש כגג ולא כמרפסת לנכס, והגורמים היחידים המפיקים ממנו הנאה הם בעלי העסקים שברחוב והציבור בכללותו – יש מקום לטענה כי אין לחייב את בעלי הגג בארנונה.
טיעון נוסף בהקשר למרכיב השימוש, הוא שלעתים קיים דין האוסר לערוך שינוי בשטח - כגון בנכס המצוי בתוך מבנה המוכרז כבניין לשימור מחמיר. כך יוצא שבעל הנכס נותר במלכוד: מחד גיסא אין באפשרותו להתאים את השטח לצרכיו ולהקל על עצמו בעניין הארנונה, ומאידך גיסא עליו לשאת בתשלומים כבדים בגין שטח זה. גם במקרים כאלו נסבור כי אין זה הוגן ומוצדק לחייבו.
יצוין שכאשר מדובר בשטח ריק וללא שימוש, מומלץ לדרוש שלכל הפחות יסווג השטח כ"נכס ריק" ויזכה לפטור זמני מארנונה, ושבחלוף תקופת הפטור יותאם הסיווג לשימוש הזול האפשרי שניתן לעשות בנכס, וכך יחויב בארנונה מופחתת.
ככלל מומלץ, במקרים אלו ודומיהם, להיעזר בשירותיו של עורך דין המתמחה במשפט מינהלי ובעבודה מול רשויות מקומיות. הדבר יאפשר תקיפה משפטית יעילה ומיטבית של חיובי ארנונה חדשים שלא ברור מהו מקורם.
עו"ד הדס ברוה עוסק במשפט מינהלי ומתמחה בעבודה משפטית מול הרשויות, לרבות בתחום הארנונה, וכן מייצגת רשויות בתחום. לפרטים נוספים, ניתן ליצור קשר.