דין שטח משותף בבניין שבו מצוי הנכס המסחרי לעניין חיוב בארנונה

עמותות, מלכ"רים

 

האם ניתן לחייב מחזיק בנכס מסחרי בארנונה בגין חלקו היחסי בשטח המשותף בבניין?

בצווי הארנונה המתפרסמים מדי שנה קובעות הרשויות המקומיות את מדיניות גביית הארנונה הכללית בגין הנכסים המצויים בשטח הרשות, בכפוף לפקודת העיריות, לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב) ולהוראות לכל דין. יש לבדוק, אפוא, בצו הארנונה לשנת החיוב הרלוונטית מהי מדיניות הרשות המקומית בגביית ארנונה בגין שטחים משותפים.

לדוגמה, בצווי הארנונה שהוצאו לעיר תל אביב יפו בשנים האחרונות, נקבע כי אין לחייב בתשלום (ברוב מוחלט של המקרים) שטח משותף בבניין שבו מצוי הנכס: "שטח משותף בבניין או בקומה שרובו אינו משמש למגורים, לא יחויב, למעט בנין או קומה אשר לפחות 80% מהשטח הלא משותף מוחזק ע"י מחזיק אחד" (צו הארנונה לעיר תל אביב יפו לשנת 2015).

כיצד על המחזיק בנכס המסחרי לפעול, אם הרשות המקומית דורשת ממנו לשלם ארנונה בגין שטחים משותפים שלא כדין?

אם בשומת הארנונה מופיע חיוב בגין שטחים משותפים בניגוד למדיניות שנקבעה בצו הארנונה או להוראות כל דין, ניתן להגיש ערר לוועדת ערר לענייני ארנונה כללית ברשות.

בנוסף, כדאי להשוות את צו הארנונה הנוכחי לצווי הארנונה שהוצאו בשנים שקודם לכן; וככל שהצו הנוכחי מציג שינוי ביחס לקודמיו במדיניות הגבייה בגין שטחים משותפים, מומלץ לבחון את חוקיות השינוי - בטרם העברת התשלום לרשות - ובמידת הצורך להגיש ערר.

ככל שההליך מול הרשות המקומית לא צלח, ניתן להגיש נגדה תביעה מנהלית.

כיצד ניתן להביא להצלחת ההליך המשפטי במקרה של הגשת ערר או תביעה נגד הרשות?

יש להוכיח, במסגרת הערר או התביעה, כי מדובר אמנם בשטח המשמש כרכוש משותף ואשר על כן אין לחייב בגינו בארנונה כללית (כאשר הדבר תואם כאמור לצווי הארנונה הרלוונטיים או להוראות כל דין).

כדי לבסס עמדה זו יוכל המחזיק להעלות את הטיעונים המשפטיים הבאים: מדובר בשטח הממוקם מחוץ לנכס המסחרי, והמשותף לכל מחזיקי הנכסים בקומה או בבניין; השטח הוגדר בחוזה שבין המחזיק לבין חברת ניהול הנכס כחלק מהרכוש המשותף בבניין; השטח משרת בפועל מספר מחזיקים בקומה או בבניין; הנישום או מי מעובדיו אינם יכולים להגביל כניסת אחרים לשטח המדובר; השטח משמש את כלל ציבור דיירי הקומה, עובדיהם, אורחיהם וקהל לקוחותיהם כחלק מהרכוש המשותף.

במקרה שבו מנהל הארנונה קיבל את בקשת המחזיק בנכס לחדול, מכאן והלאה, מגביית ארנונה בגין השטחים המשותפים – האם באפשרותו לדחות את דרישת המחזיק להשבת תשלומי יתר שכבר נגבו ממנו בגין שטחים אלה (בטענה כי השומה חלוטה או בכל טיעון אחר)?

בהתאם לחזקת תקינות המינהל ולחזקת כשרות מעשה הרשות, רשאי כל אזרח המקבל דרישת תשלום מהרשות המקומית להניח כי הודעת החיוב שקיבל אכן תואמת את הדין – ובהסתמך על כך לשלם לה את החיוב המוצג במלואו. אם רק לאחר מעשה, או רק לאחר היוודע על מחדל של הרשות (אף אם זה נמשך שנים ארוכות), נתברר לאזרח כי נגבו ממנו תשלומים שלא כדין - הרי שיש מקום לטעון כי הוא זכאי להשבת כספו במלואו, מכוח עקרון תום הלב החל על הרשות ומכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט. הדברים נאמרים במפורש אף בפסקי דין שונים, שבהם הודגש כי:  "האזרח צריך לשים מבטחו ברשות ולדעת, כי זו מחייבת אותו כדין ואם לא עשתה כן, כי אז תשיב לו את הכספים, בהתאם לחוק" (ראו פסק דין בעניין יהב יצחק נגד עיריית גבעתיים).

לאור זאת, כאשר נמצא כי הרשות המקומית התעשרה שלא כדין על חשבון התובע - היא חבה בהשבת הכספים ששולמו לה ביתר, בצירוף הפרשי ריבית והצמדה ממועד הגבייה ועד ליום התשלום בפועל. הוראה זו רלוונטית לאורך כל התקופה בה גבתה הרשות מסי ארנונה בניגוד לצווי הארנונה לאותן שנים או שלא כדין בגין שטח הרכוש המשותף.

ככלל, כאשר מתגלעות מחלוקות בין המחזיק בנכס לבין הרשות המקומית באשר לדרישות תשלום שנראה כי אינן מוצדקות, ואף כאשר ישנן מחלוקות בנוגע לתשלומים שכבר בוצעו – מומלץ להיעזר בעורך דין הבקיא במשפט מינהלי, על מנת לברר את הסוגיה ולפעול משפטית בהתאם לעניין.

משרדנו מתמחה בענייני רשויות מקומיות ובייצוג בבתי המשפט לעניינים מינהליים. לפרטים נוספים ניתן ליצור עמנו קשר.

 כל הזכויות שמורות הדס ברוה, משרד עריכת-דין ©

משרד עריכת-דין הדס ברוה

בית יעקבי, רח' נחלת יצחק 8 תל אביב

טל' 03-6473687    פקס 073-3916504

 hadas@brave-law.com